中国房产空置情况并不可怕

26%的空置率，远超过国际警戒线
中国房产空置情况并不可怕 [/COLOR][/SIZE]

城市化进程和旧城改造有能力消化大量空置房。

越来越多空置商品房让包括经济专家、舆论界开始担心房地产会出现的“泡沫”。
　　国家统计局公布的“国房景气指数”表明，今年头8个月，全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比去年同期增加13.2个百分点。
　　自2000年5月国家统计局公布1999年中国商品房空置总量后，两年来未见国家权威机构公布这个指标的准确数字。有关政府部门选择了“折衷方案”：公布空置房的增长率，回避空置房的总量。这种让人回味的行为，在某种程度上加剧了人们对于中国房地产泡沫的担忧。
　　建设部、中国人民银行等六部门近期下发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。从政府到专家、业界，“恐空症”在近期表现尤为突出。但笔者对此不以为然，“恐空症”则更是大可不必。
　　
　　26%的空置率，
　　远超10%的国际警戒线?
　　根据估算，到2002年7月止，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右。其中，空置一年以上商品房面积为4397万平方米，占空置总量50%以上，同比增长11.5%。全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业之首。据有关部门统计，空置矛盾主要集中在一线城市，如北京商品房空置达710.1万平方米，广东空置房则达2000万平方米。
　　按照以上空置总量数据，有专家算出中国当前空置率为26%左右，这个比例远远高于国际公认的10%警戒线水平。专家学者发出“2002年，中国房地产业的危机总爆发已在眼前”的警告。
　　中国商品房竣工面积却仍在高速增长。国家统计局公布的结果显示，1至8月份，中国房地产开发企业累计到位资金为5416亿元，同比增长36.4%，明显高于同期房地产开发投资的增长幅度。商品房竣工面积9346万平方米，同比增长26%，增幅比去年同期提高5.8个百分点。
　　但这个空置数据是不完全真实的。国际上计算空置率，是以当前商品住宅空置量与商品住宅可供数量对比得到空置率，之中，不将处于周转间歇期、成交前期的住宅计算在内。上面得到的中国26%的空置率一是没有将处于销售期、销售尾盘期、周转间歇期（一个租客退租与下一个租客租楼之间相隔的时间）的商品房量剔除在外；二是计算的是整个商品房的空置而不是针对住宅，这种计算将商业楼宇、写字楼、工业厂房也计算在内，而这些商品楼恰恰是销售期、周转间歇期较长，这样一来，就双重夸大了空置总量。
　　
　　中国城镇化进程和改造
　　让空置不可怕
　　目前中国城市化水平为35%，据估计，到2010年，中国城市化率将达到46%，城市化人口将达到6.4亿人，每年新增城镇人口1852万人。按此计算，到2010年，中国共需新增住宅建筑面积38亿平方米，平均每年约4.2亿平方米，如果再考虑到人口流动的加大以及居民消费结构变化所形成的对住宅的需求，平均每年需增加住宅面积将达到5亿平方米。
　　从某种程度上说，目前中国城镇的住宅空置，正是为中国城市化进程做好的物质准备。
　　目前，空置住宅房主要集中在中国经济发达地区，空置总量的57.37%集中在广东、上海、浙江、江苏、辽宁五省市，这5省市商品房空置面积分别占全国商品房累计空置面积的19.82%、13.59%、9.11%、8.89%、5.97%。这些城市中的北京、上海、广州等旧区改造任务繁重。而一旦旧改，原居民就必须另择新居。相比新建商品房价格而言，空置商品房价格相对便宜，又不属于二手房。因而即便是房型或其它方面稍有缺陷，相当部分消费者权衡下来，还是觉得可以承受。
　　今年上半年上海市商品房销售面积超出竣工面积195万平方米。其中最为引人关注地是，曾经让房产商、消费者都感头痛的空置房，变得抢手起来。主要的原因就是新一轮旧区改造中动迁安置对空置商品房的消化、吸纳。
　　
　　中国楼市空置率高是一种必然标准?
　　不同国家或地区存在着程度不同的住宅空置问题，如美国1997年出租住宅空置率为7.5%；台湾地区1980年和1990年两次住宅普查中，空置率分别为13.09%和13.29%。在国际上，一般认同商品住宅空置率的合理区间为3%-10%。如果空置率小于3%，则可供购房者选择的商品住宅较少，购房者不能买到满意的商品住宅；如果空置率大于10%，则商品住宅空置严重，住宅市场将会出现一系列的问题。
　　在市场经济条件下，中国目前存在一定的空置商品住宅现象是正常的，也是必需的。
　　中国房地产业起步较晚，市场体系尚不完善，市场运行机制对房地产开发和流通的自我调节功能还没有充分显现出来，这必将引起商品住宅空置率偏高。
　　随着中国住房制度改革的深入，城镇居民对商品住宅的潜在需求越来越大，因此在目前情况下，商品住宅空置率应适当偏高。
　　因此，针对中国依然处于发展中阶段的特点，为维持住宅市场的有效运作，中国空置率高于发达国家的标准这也不是过于值得担心的问题。

《新财富》

呵呵~
这是一个问题。。。综合问题。。。
以后可以解决吧。。。
相信十年后应该可望房产市场的复兴。。。

房地产我不在行，不太懂，望大虾们指指路：）